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临近年底，对于房地产的态度，高层是一次又一次表态！

此前，保障房地产健康稳定发展、既要防止大涨又要防止大跌、房住不炒等等，都是对于房地产再不同阶段的表态，而这一次我注意到了，高层对于房地产接下来的一些新看法！

央行党委书记、银保监会主席郭树清在近日出版的《十四五规划建议辅导读本》中发表文章指出：坚决抑制房地产泡沫。

房地产与金融业深度关联。上世纪以来，世界上多次金融危机中，多次与房地产有关。年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。

目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

PART1

我觉得，泡沫不一定能杀人，但“灰犀牛”一旦出现，却能杀人于无形。

灰犀牛事件是指太过于常见以至于人们习以为常的风险，比喻大概率且影响巨大的潜在危机。灰犀牛是与黑天鹅相互补足的概念，“黑天鹅事件”则是极其罕见的、出乎人们意料的风险。

年7月17日，金融工作会议召开后的首个工作日，人民日报在头版刊发评论员文章《有效防范金融风险》，文中提到：防范化解金融风险，需要增强忧患意识。既防“黑天鹅”，也防“灰犀牛”，对各类风险苗头既不能掉以轻心，也不能置若罔闻。这是人民日报首次提到“灰犀牛”概念。

时隔3年多的时间，郭树清直接撰文表示：房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

中国“灰犀牛”之一：高杠杆

目前，居民杠杆率（居民债务/GDP）已经超过60%，正在赶超发达国家。而在年时，居民杠杆率还不到20%。10年多时间翻了3倍。

即便如此，70多个大中城市的买房热潮仍旧没有褪去，老百姓对买房、炒房的热情丝毫没有减少，大到一线城市的深圳，小到准二线城市的南通，投机性炒房、千人摇号抢房、地价频频刷新的现象比比皆是，基本上没有风险意识。

这就是大家习以为常的结果，都认为房地产有风险，但不至于酿成大危机。

以房价收入比来看，国际正常水平在3-6之间，这样一看，只有长沙比较合理，南通的数据是13.1，略微高一些。

中国“灰犀牛”之二：高房价、高地价

二十年以来，中国房地产市场发展迅速，房价也水涨船高。随着房价的上涨，中国的经济也呈上升趋势。物极必反，房地产也是如此，市场不会继续扩大，它总是有一个“底线”。如果超过底线额，自然会“亏损”。

年10月全国70城房价指数

在高地价、高房价的双重影响下，房地产行业处在了一个阶段性的高峰期，而持续的调控以及市场存在的既有风险，已经产生了一定的负面影响。

12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告《中国住房大数据分析报告()——城市房价预警与房企品牌价值测度》。报告显示，房价涨跌分化较为严重，9城房价距最高点跌幅超15%，其中个别城市的房价出现腰斩。

一旦这两个“灰犀牛”失控的话，将会给我们的金融体系带来无穷无尽的风险，我想这是目前高层发话提到房地产与金融风险之间关系的出发点吧。

PART2

接下来，就是“泡沫论”了。很多人认为，一旦中国房地产的泡沫破灭，那么随之而来的就是系统性的金融风险，也就是前面所说的“灰犀牛”。

一般概念中，地产泡沫主要表现在：

1）、地产价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。（我们应对的方式是控地价）

2）、房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达１０％以内时，这种经济泡沫是正常的。（目前大量的空置是存在的，但还在在可控范围内，后期不排除出台空置税、房地产税等等政策）

3）、房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。（限购、限贷、限售，大击投机性炒房，政策置前）

4）、房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。（限价）

对于这些，政策的置前，是一种应对方式，就是将这种所谓的“泡沫论”安全化、合理化、可控化！

而从泡沫的属性来看，我认为可以分为良性泡沫、中性泡沫、恶行泡沫，这三种，基本上可以以城市集群或者分城市去看待。

第一梯队，一线城市来看上海北京，魔都帝都吸引力第一二位，深圳以其蓬勃的私营经济，新技术新产业经济引领经济增速第一位，这三个城市从经济上、产业结构上、人口吸引力上，保持绝对领先优势，这三个城市将和中国其他城市拉开房价差距，而且越来越大，且房地产泡沫属于良性泡沫。

第二梯队，将来的准一线城市，如杭州、苏州、南京、天津、重庆、成都、武汉，潜在的10-20年之后，这些城市建成区的人口规模会达到万人，只有持续的人口流入、落户，才能支持这几个城市的楼市保持增值，就目前来看，这几个城市吸引力十分突出。房地产泡沫属于中性泡沫。

第三梯队，将来的准二线城市，在合理的房价下，当地的房产在10-20年的长度上来看，完全具备保值增值的潜力，这些城市10年内，具备突破0万人口的潜力，如南通、宁波、西安、厦门、郑州、昆明、长沙、大连、贵阳、青岛、济南、合肥、温州、无锡、石家庄、福州等。房地产泡沫属于中性泡沫。

三个梯队以外，超量开发市场的高额存量，加上人口外流的城市，很可能遭遇房地产泡沫中的恶性泡沫。

总之，要警惕“灰犀牛”，因为一旦发生，受伤的还是我们普通人和普通家庭，要区分好房地产的“泡沫”，世界上的大城市、好城市，人口经济规模集中的城市，绝对不会亏待它们的房东。

以此，告诫投机炒房人！南通的房地产泡沫不小，但政策的调控不断加码，市场回归理性，且城市级别的提升，可以稀释其中的风险，目前，属于中性泡沫阶段，炒房客还是要慎重。