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瑞南丨作者

ID：Sundakan丨来源

12月1日，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清发文指出，房地产泡沫是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。可谓一锤定音，对房地产泡沫发出了最严警告，这也是今年8月以来中央第二次强调房地产泡沫是“灰犀牛”的说法。

之前，郭树清在陆家嘴金融论坛上曾发出提醒：理财产品收益率超过6%就要打问号，超过8%很危险，超过10%就要做好损失全部本金的准备。目前，全国的P2P网贷机构已经缩减为0，足见权威定调的重要性。

房地产“灰犀牛”是什么

?“灰犀牛”一词，来自美国经济学者米歇尔·渥克，与我们熟悉的黑天鹅事件不同。灰犀牛事件，指的是常见却又容易忽略的潜在危机；而黑天鹅事件，指的是罕见却影响重大的风险。

年1月，美国学者首次提出“灰犀牛”概念，年出现在中国大众视野。

“灰犀牛”主要指明显的、高概率的却又屡屡被人忽视、最终有可能酿成大危机的事件。

“黑天鹅”可怕，“灰犀牛”也可怕。很多危机事件，与其说是‘黑天鹅’，其实不如说更像是‘灰犀牛’。“黑天鹅”要防，“灰犀牛”也要防。

年11月原央行行长周小川在《守住不发生系统性金融风险的底线》文章中就已指出：既要防止‘黑天鹅’事件发生，也要防止‘灰犀牛’风险发生。

如果说“新冠疫情”是典型的黑天鹅事件，超乎预料而影响深远。那么房地产泡沫、金融泡沫、债务爆雷等，就是典型的“灰犀牛”事件，危险如形随形，但又被习以为常的人们所忽略，房地产就是如此。正如权威人士所言，世界上多次金融危机中，多次与房地产有关。?居民杠杆率（居民债务/GDP）：目前已经超过60%，正在赶超发达国家。而在年时，居民杠杆率还不到20%。10年多时间翻了3倍。据了解，早在年之前，房地产贷款风险就被监管视为可能引起系统性风险的八大风险之一，而当时部分地区的银行房地产贷款占银行总贷款的50%左右。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金绕道进入房地产行业。?房价收入比：整个社会对房地产的热情有增无减，抱团涨价、万人抢房、地王频出的热潮一浪接过一浪，丝毫没看到背后潜在的危险。显然，如今的房价早已脱离经济基本面。以房价收入比来看，深圳超过了35，三亚、厦门超过了20，广州、杭州、南京等城市超过了15，而国际正常水平在3-6之间。以此标准来看，在主要一二线城市中，只有长沙处于合理水平。?惨痛的教训：上世纪90年代的日本，在房地产泡沫崩盘后曾经一蹶不振，“失去的20年”让日本错失了发展机遇。房地产泡沫破裂，东京等六大都市区的地价一度超跌了60%以上，由此导致无数人财富灰飞烟灭，大量公司、银行破产，整个社会备受其害，至今没有爬起来的迹象。纵观其他快速发展过的国家和地区，基本都经历过或全面或局部的严重房产泡沫，虽然由于主体产业结构、社会制度的差异，并不是所有的房产泡沫都造成了日本那么严重的后果。但因为有前车之鉴，关于中国房价的讨论一直就没停过，我国的独特性无法照搬其他国家，谁也不敢说中国房价到底会如何，只知道重蹈覆辙代价惨重，最好的方式是找到一个平衡，缓慢的挤出泡沫。所以，遏制房地产泡沫就是不得不走的一步棋。

如何解决房产地“灰犀牛”

?党的十九大提出，决胜全面建成小康社会，必须打赢三大攻坚战，其中一项重要内容是防范化解重大风险。而防范化解重大风险的重点是防控金融风险。

金融正在进入强监管时代，近两年的“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。

房地产金融化泡沫化势头得到遏制。年9月，银保监会启动了对城市房地产贷款的专项检查，并整治其中的金融乱象。

监管要求大行的房地产贷款规模新增控制在30%以下。”今年的三条红线、恒大借壳上市失败，都表明了政府对房地产行业风险的严格控制。

地方更在乎房地产经济、土地财政的基本盘，时时不乏松绑的冲动；而高层看到的是全局，在乎的金融稳定和社会安全，因此对地产泡沫更为在意。

就在最近，央行前行长周小川的发出一篇论文，信息量很大。周小川表示，资产价格不纳入通胀考虑已不行了。如果把房价纳入CPI的考量，确实会是完全不同的视野，宏观调控也一定会越来越严。

?房地产对于我国财政、金融都是极其重要的一环，突然刹车和泡沫破裂的后果同样严重，牵一发而动全身，稳是关键，防范金融风险是目的，软着陆是理想情形，无论哪个层面都不会一棒子打死。经济学家马光远讲房地产支柱地位年不会变。

年，国发18号文件明确指出:"房地产业关联度高、带动力强,已经成为国民经济的支柱产业"，房地产行业随之腾飞。

年，底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”这四个字后，它就频繁出现在新闻和讲话中。

年，十四五年规划和年远景目标的建议长达两万多字，直接提到房地产的内容只有字左右就定了调，继续“房住不炒、因城施策”的步调。实现金融、房地产同实体经济均衡发展，促进住房消费健康发展，“消费”而非“投资”再次强调了房子的居住属性。

?居住消费可以带动装修、交通、教育等多方面的消费，在“国际国内双循环”的背景下，如果房地产能够有效带动居民在其他方面的支出，将会是我国经济的有力支撑。

对于绝大多数家庭，房子可能是最值钱的家庭资产，买房可能也需要发动全家人的力量。正因为房子如此“贵重”，所以房地产行业的任何风吹草动，既能掀起浪花，更会引发涟漪。

?明年的房价总体回暖，但在全国房地产总体供求趋于平衡、分化发展的背景下，大量城市房价上涨的空间极其有限，热点城市房价依然看涨。

但相应的调整政策也会紧随而来，决定了地方调控放松政策不能“任性表演”。国家牢牢把控“房住不炒”调控主基调不放松。当然这取决于各地方到底是真调控，还是假调控。

?目前，调控最好的当属长沙，一是态度坚决，遏制了所有投机空间。二是天量土地供应。

?近期，成都相关部门针对房地产市场的调控手段频繁，从供给和需求两方面下手，连续打出“限地价+限房价的双限地”、“修订商品房摇号规则”等组合拳。

就在昨天，成都再出房产“新规”。成都市人民政府办公厅印发了《成都市商品房预售款监管办法》将于年1月7日起执行（有效期3年）。

综上所述，房地产金融政策将走上长效化，通过调控有效实现房地产降产能，减少房地产投资性需求，推动房地产回归居住属性，有效防范房地产市场风险，对于真刚需是好事情。

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