用“进退两难”这个词形容目前的楼市，再贴切不过。

一方面，销售面积、销售额确实在增加，30大中城市3月的商品房成交面积增速高达21.9%，70大中城市新建商品住宅价格指数继续增长。

另一方面，土地购置费用大跌、三四线楼市棚改退潮，却是制约未来房地产市场的最大因素。数据显示，今年各地棚改目标任务总量为万套左右，相比去年下跌幅度高达50%以上。

之所以演变成这样的局面，是因为多数人的预判出现了偏差，本来大家都以为房地产会受“黑天鹅”的影响出现大幅调整，谁知等来的却是“灰犀牛”。

什么叫黑天鹅？一般是指不可控且短期影响巨大的事件，对楼市而言，之前大家普遍都对杠杆率有很大的忧虑，比如房企的负债日益扩大，未来三年的偿债压力高达6万亿以上，比如居民杠杆率已经升至50%以上，购房需求被透支。

去年出现的炒房客断供风波就是典型，很多人预计今年楼市下行的速度回超出预期，谁知几个月的时间，房价不但没有任何下行迹象，地王、抢房这些“牛市”特征又开始显现，这足以证明所谓的“黑天鹅”预期站不住脚。

什么叫灰犀牛？一般指正在发生，太过常见的现象，以至于人们总是忽略其中蕴含的风险，比如我们都知道老龄化加速、生育率降低对于房地产会造成拖累，各种各样的分析早已充斥耳旁，可商品房的供应、人们对于买房这件事的执着追求，却并没有因此变得收敛起来。

最典型的的表现，是今年三四线楼市的走势，数据显示，4月份城成交土地面积同比增长-27%，较3月的-22.5%进一步下滑；土地溢价率从3月的24.7%小幅回落至20.6%。

另据经济学家李迅雷发布的一组数据，个城市的人口情况统计，其中仅有11个一二线城市呈现净流入状态，反之，四五线以下的城市，有70%都呈现连续的人口净流出。

此时，“灰犀牛”的作用才开始逐渐显现，尤其在今年表现的淋漓尽致，各城市房价之间的分化也变得尤为突出，近期不断刷屏的东北鹤岗就是其中代表，在城市化率已经很高的情况下，农民进城买房的动力逐渐减小，随着当地老龄化程度越来越高，年轻人流失后，置业需求降低是必然的。

一边是杠杆率平稳着陆后突发性冲击消失，另一边是人口问题所带来的各种综合影响开始在房地产市场显现，这就是目前楼市进退维谷的根本原因，对于购房者来说，这样“稳中有降”的局面无法改变，只能逐步去适应，要逐渐接受自住这一核心需求所带来的买房方向变化，不要再试图重复过去几年买房获利的旧思路。