最近房地产不太太平。一方面，暴雷的房企越来越多。恒大、蓝光、宝能、新力、富力……这还不都是小虾米，而是一连串品牌房企。另一方面，长沙地产风波，公寓几近腰斩。北辰时光里、金茂建发泊悦、卓越中寰、中富航银座……可以说就没几个不降，就看降的程度。那么未来长沙楼市走势如何？

稳定大于一切

激荡的时代，需要高一个维度看事件。去年央行党委书记、银保监会主席郭树清发文表示：房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，直指房地产泡沫的严重性和潜在的危害性。从年“三条红线”出台，直接将房企分为红、橙、黄、绿四档，从金融端加强房地产管制。再到今年推出的土地供应“两集中”，土拍规则和要求调整完善，小房企拿地更加困难。楼市调控手段不断升级。但需要说明的一点是，遏制房地产泡沫，并非将房地产打压在地。

房地产毕竟是个大行业，牵一发而动全身，稳是关键，防范金融风险是目的，软着陆是理想情形，无论哪个层面都不会一棒子打死。

房地产调控既要防范过热，也要防范市场出现过快下降，稳定大于一切。

公寓价值回归

长沙公寓的大跳水，则要结合具体的楼市环境来分析。长沙自年开始实施的4年限购限售等一系列措施导致很多人没有了购房资格，无须购房资格的公寓就成了市场上的“香饽饽”。需求急速增加，但是长沙公寓一时间供应有限，公寓市场供不应求。结果就是，公寓价格上涨。一般来说，公寓价值，是同地段住宅的60%，但长沙公寓价格一度达到了住宅的%。自长沙实施限价令以来，“房住不炒”一直是住宅市场的主旋律，开发商利润受限。于是越来越多的开发商转战公寓战场，想将利润空间从不受价格限制的商业部分“找补”回来。商业公寓就成为了一块房企争抢的“大蛋糕”，谁都想分一块，长沙的公寓供应越来越多。据湖南中原数据显示，截至今年8月底，长沙内五区商业公寓去化周期达36.4个月。

来源：湖南中原研究院

换而言之，哪怕长沙楼市不再新增公寓项目，要全部卖完也需要3年以上。但是需求端，很多人一年落户+一年社保，或者2年社保，获得了购房资格，不用退而求其次买公寓。随着去年以来融资三道红线的出台，房企现金流压力增加，为加速回款，很多公寓只能以价换量。最终，公寓价格打回了原形。与其说是公寓价格下降，不如说是价值回归。

住宅好房难求

但是，公寓跌，跟住宅跌，是两码事。据克而瑞湖南最新数据显示，截至9月中旬，长沙内五区当周商品住宅库存为万方，去化周期5.7个月。而按照年4月国家自然资源部发布的通知，去化周期在6个月以下的，要显著增加并加快供地。显然，去化周期越短，市场供求关系就越紧俏。今年以来，涌现了很多摇号盘，就拿近一个月来说：●中铁逸园，3#、4#栋，房源套，累计认筹组。●旭辉雨花郡，27#栋，房源套，累计认筹组。●北辰三角洲，5#栋，房源套，累计认筹组。●东方红梅溪枫林，1#栋，房源套，累计认筹组。●城发恒伟东风映，6#栋，房源46套，累计认筹组。……当然，也有人气较弱，去化一般的项目。但是，好的、稀缺的房子，依然是一房难求！

建设成本上涨

并且，随着全球大放水持续，楼市将无可避免的受其影响。据财联社9月25日电，截至年9月24日，浙江水泥已突破元/吨大关，达到浙江水泥价格数据统计有史以来最高值。根据国家发改委发布的《年上半年各地区能耗双控目标完成情况晴雨表》，青海、宁夏、广西、广东、福建、新疆、云南、陕西、江苏9个省/区能耗强度同比不降反升；浙江、河南、甘肃、四川、安徽、贵州、山西、黑龙江、辽宁、江西10个省上半年能耗强度降低率未达到进度要求。一场大规模的限电停产开始席卷。江苏、浙江、山东、广西、云南等在内的至少10余个省份出台了限电令。

水泥企业从熟料生产受限、包装水泥生产受限，到现在整个厂都限电停产，生产成本大幅提高，多地水泥价格持续上涨。

不仅是水泥，今年以来建材全线涨涨涨几乎都是主旋律！

面粉价格决定面包价，当建工成本不断增加后，对于房价的影响可想而知。

图源央视财经《经济信息联播》栏目视频

再看土地成本，据克而瑞湖南数据显示，第二次集中供地，长沙除个别板块由于位置和要求的原因楼面价有所下降外，供地起始楼面价依然处于上涨通道。

起始楼面价涨跌幅（单位：元/平米）

来源：克而瑞湖南

住宅（毛坯）限价来看，各板块限价也依然处于上涨通道，不少地块限价突破片区记录。

滨江新城：→高铁会展：0→隆平新城：0→高铁西城：首开限价达红星片区：00→省府版块：0→大托板块：限价开福北鹅秀：→关公湖：首开限价

......

随着这些新限价地的入市，长沙的房价不可避免地也将迎来新一轮更迭。

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越是不太平，越要认清形势。

不要幻想长沙住宅性质的房子，尤其是核心稀缺的房子跌价。

可能，现在更是上车核心稀缺好时机！

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