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近期中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清发文明确指出，房地产与金融业深度关联，房地产是现阶段金融风险最大“灰犀牛”，一石激起千层浪。但事实远非这么骇人听闻，也并不是好好的房子在那儿就能一夜蒸发了。惊慌之前，先理解什么是“灰犀牛”“灰犀牛”一词，来自美国经济学者米歇尔·渥克。与我们熟悉的黑天鹅事件不同，灰犀牛事件，指的是常见却又容易忽略的潜在危机；而黑天鹅事件，指的是罕见却影响重大的风险。如果说“新冠疫情”是典型的黑天鹅事件，超乎预料而影响深远。那么房地产泡沫、金融泡沫等，就是典型的“灰犀牛”事件，危险如形随形，但又被习以为常的人们所忽略。房地产或是如此。目前，居民杠杆率（居民债务/GDP）已经超过60%，正在赶超发达国家。而在年时，居民杠杆率还不到20%。10年多时间翻了3倍。居民部门杠杆率（%）资料来源：中国人民银行、国家统计局、Wind；国家资产负债表研究中心即便如此，整个社会对房地产的热情有增无减，抱团涨价、万人抢房、地王频出的热潮一浪接过一浪，丝毫没看到背后潜在的危险。显然，如今的房价早已脱离经济基本面。以房价收入比来看，深圳超过了35，三亚、北京、上海、厦门超过了20，而国际正常水平在3-6之间。以此标准来看，在主要一二线城市中，只有长沙处于合理水平。年全国50个典型城市房价收入比排名即便考虑到发展中国家房价更易先于收入而上行，绝大多数城市的房价收入比也是不正常的。当然，基于地方政府房地产经济和土地财政的需要，房价即便脱离基本面也能得到维持，但这种格局再进一步深化，显然是不健康的。

房地产不是一个

单纯与钢筋混凝土打交道的行业

众所周知，房地产涉及钢铁、水泥、电器等上下游诸多行业，与信贷、消费等领域息息相关，更关乎许多人的财富基本盘，严重影响金融安全和社会稳定。所以，每一次房地产危机，都会影响整个金融体系乃至经济。上世纪90年代的日本，在房地产泡沫崩盘后曾经一蹶不振，“失去的20年”让日本错失了发展机遇。当时，由于整个社会与房地产深度捆绑，房地产泡沫破裂，东京等六大都市区的地价一度超跌了60%以上，由此导致无数人财富灰飞烟灭，大量公司、银行破产，整个社会备受其害。日本房地产市场资料来源：日本不动产研究所，恒大研究院正如权威人士所言，世界上多次金融危机中，多次与房地产有关。

遏制房地产泡沫重点是求“稳健”

遏制房地产泡沫，是不得不走的一步棋。当然，这背后存在明显的央地博弈。地方更在乎房地产经济、土地财政的基本盘，时时不乏松绑的冲动；而高层看到的是全局，在乎的金融稳定和社会安全，因此对地产泡沫更为在意。当然，必须说明的一点是，遏制房地产泡沫，并非将房地产打压在地。房地产毕竟是个大行业，牵一发而动全身，稳是关键，防范金融风险是目的，软着陆是理想情形，无论哪个层面都不会一棒子打死。其次，在前不久介绍五中全会精神的新闻发布会上，统计局局长、国家发改委副主任宁吉喆在回答记者关于发展内循环，全面促进消费的提问时，提到了“促进住房消费健康发展”的问题。在“双循环”战略之下，加快城镇化的发展，实现中国从农村国家到城市国家的真正嬗变，意味着房地产仍然是未来重点发展的行业，这是不以人的意志为转移的。而且从另一角度来看，为满足人民美好生活需要，房地产市场未来的发展仍然有很大的空间。

A股相较冷静

机构仍然看好房地产板块行情

这一点，我们从当日的A股行情中也可窥得一斑。1日，A股房地产板块迎来回调，板块内，保利地产、万科A等千亿龙头地产股先后深调2%以上。不过临近尾盘，这两大地产龙头双双飘红，又带动地产指数从深坑中爬出，并成功翻红。行业机构指出，行业龙头和二线龙头市占率保持上升，未来两年业绩基本能够保持稳定增长。较低的估值和较高的业绩确定性，使大部分行业龙头和部分二线龙头具有较高的安全边际。尽管当下楼市调控动作不断，但从资本市场维度来看，房地产股依然被视为具备价值洼地的板块之一。

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